Ελληνικό: H εμβληματική επένδυση έγινε χτίζουμε με δανεικά και «πουλάμε διαμερίσματα με θέα»

Ερωτήματα σε σχέση με το δίκαιο και εύλογο του τιμήματος (915 εκατ. ευρώ ονομαστική αξία, περίπου 600 εκατ. τρέχουσα) με το οποίο το Δημόσιο παραχώρησε στη Lamda το μεγαλύτερο παραθαλάσσιο οικόπεδο της Ευρώπης, στο Ελληνικό, προκύπτουν από την απάντηση του Διευθύνοντα Συμβούλου της εταιρείας, Οδυσσέα Αθανασίου, σε ερώτηση της «Εφημερίδας των Συντακτών».

Τι είπε ο κ. Αθανασίου; Ότι τα έργα της πρώτης φάσης των έργων στο Ελληνικό χρηματοδοτούνται μόλις κατά 25% από ίδια κεφάλαια, ενώ τα υπόλοιπα, σχεδόν 1,9 δισ. ευρώ, καλύπτονται από δανεισμό.

Όπως προκύπτει από τη νέα ανοικτή επιστολή – άρθρο του πραγματογνώμονα (του ΣΔΟΕ, το 2014) Γ. Αναματερού που δημοσίευσε σήμερα η «Εφ.Συν.», ο εκτιμητικός οίκος American Appraisal Hellas, ο οποίος για λογαριασμό του ΤΑΙΠΕΔ είχε εκπονήσει τη μελέτη εκτίμησης του τιμήματος πώλησης του Ελληνικού, πήρε ως βάση υπολογισμού την αναλογία ιδίων κεφαλαίων και δανεισμού που θα διέθετε ο αγοραστής για την ανάπτυξη του έργου.

Σύμφωνα με τη μελέτη για να προκύπτει ένας λογικός συντελεστής προεξόφλησης δείκτης που αποδίδει το ρίσκο του επενδυτή, που είναι αντιστρόφως ανάλογος του τιμήματος που μπορούσε να απαιτήσει το Δημόσιο το ποσοστό δανεισμού στο σύνολο της χρηματοδότησης του έργου στη διάρκεια ανάπτυξής του θα έπρεπε να κυμαίνεται από 30% τα πρώτα πέντε χρόνια έως 60% το πολύ μετά το 13ο υλοποίησης του πρότζεκτ. Και αντιστρόφως, τα ίδια κεφάλαια της Lamda θα έπρεπε να κυμαίνονται από 70% τα πρώτα πέντε χρόνια έως 40% κατ’ ελάχιστο μετά το 13ο έτος.

Όπως γίνεται αντιληπτό, η απόσταση από το 25% που προβάλλει σήμερα η ιδιοκτήτρια της Ελληνικό Α.Ε. είναι τεράστια. Αλώστε, διόλου τυχαία ακόμη και η σύμβαση πώλησης του 2016 προέβλεπε ως ελάχιστη υποχρέωση του αγοραστή ότι η αναλογία Χρέους Εισφορών Μετόχων στην Εταιρεία δεν θα υπερβαίνει ποτέ την αναλογία 3:1 χωρίς την προηγούμενη έγγραφη συναίνεση του πωλητή.

Δεν ξέρουμε αν η συναίνεση αυτή του ΤΑΙΠΕΔ, ως εκπροσώπου του Δημοσίου έχει εν τω μεταξύ με κάποιον τρόπο δοθεί. Τυπικά, το 25% ίδιας συμμετοχής που προβάλλει η Lamda κινείται εντός του απώτατου ορίου της σύμβασης. Ωστόσο, το κρίσιμο ζήτημα που προκύπτει, σύμφωνα με το δημοσίευμα της «Εφημερίδας των Συντακτών», είναι ότι με αυτό το ποσοστό η βάση υπολογισμού του τιμήματος πώλησης του Ελληνικού σε ένα ελάχιστο για το δημόσιο συμφέρον επίπεδο έχει δεχτεί ακόμη ένα ισχυρό πλήγμα. Σύμφωνα με τον πραγματογνώμονα του ΣΔΟΕ την περίοδο 2014 – 2015, ακόμη και με την αναλογία χρέος ίδια κεφάλαια 3:1 και με συντελεστή απόδοσης επένδυσης 8,75%, προκύπτει τίμημα 3,7 φορές πάνω από το σήμερα καταβαλλόμενο (2,1 δισ. ευρώ). Και όσο αυτή η αναλογία επιδεινώνεται υπέρ των δανείων θεωρητικά μέχρι και το 100% της χρηματοδότησης η επενδυτική απόδοση μπορεί να πέσει μόλις στο 5%, ανεβάζοντας το τίμημα που θα έπρεπε να διεκδικήσει το Δημόσιο στα 7,5 δισ, 13 φορές πάνω από το συμφωνηθέν το 2014!

Υπενθυμίζουμε ότι θέμα επανεξέτασης του τιμήματος είχε θέσει ο ίδιος ο πρώην πραγματογνώμων του ΣΔΟΕ τον περασμένο Φεβρουάριο, μέσω ανάλογου κειμένου στην «Εφ.Συν.», με αφορμή την αλλαγή του σχεδίου αξιοποίησης από τη Lamda, με την οικοπεδοποίηση μέρους του ακινήτου («Εφ.Συν.», 14/2/2022: Πόσα χάνει το Δημόσιο στο Ελληνικό ). Ο κ. Αναματερός υπενθύμιζε ότι η οικοπεδική εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, με βάση τα συμπεράσματα του ίδιου και του δεύτερου πραγματογνώμονα (Μελάς) που είχε ορίσει ο οικονομικός εισαγγελέας, ανέβαζε το ελάχιστο τίμημα για το Δημόσιο στα 2,4 -3,7 δισ. ευρώ. Το δημοσίευμα της «Εφ.Συν.» είχε προκαλέσει ερώτηση 30 βουλευτών του ΣΥΡΙΖΑ – Π.Σ. προς τα συναρμόδια υπουργεία, στην οποία η μόνη απάντηση που ήρθε ήταν από τον υπουργό Ανάπτυξης Άδωνη Γεωργιάδη που δήλωσε αναρμόδιος.

Και ακολούθησε μακρά σιγή ιχθύος.

Γ. Αναματερός: Η πώληση του δημοσίου ακινήτου του Ελληνικού αποτελεί τεράστιο έγκλημα οικονομικό

Στην ανοιχτή του επιστολή ο πραγματογνώμονας, Γιώργος Αναματερός, χαρακτηρίζει την πώληση του «φιλέτου» ως τεράστιο έγκλημα και μάλιστα εξελισσόμενο συνεχώς.

«Αγαπητή εισαγγελία του ΣΔΟΕ,

σου ‘λειψα;

Αυγουστιάτικα συμπανηγύρισαν η Lamda Dev. και ο υπουργός Αναπτύξεώς μας την έκδοση της πρώτης οικοδομικής αδείας για το Ελληνικό: αυτήν για το Marina Tower. Ως φαίνεται λοιπόν κάποιες μπουλντόζες είναι αναγκασμένη να τις θέσει σε κίνηση κι η ίδια η Lamda – ε, κοτζάμ ουρανοξύστης είναι αυτός… Φυσικά μεταξύ της εκδόσεως μιας αδείας και της ανεγέρσεως ενός κτιρίου πολλά μπορούν να συμβούν (π.χ. εύρεση {ζημιογόνων για το Δημόσιο} αρχαίων), αλλά εγώ να το δεχθώ ότι και τα έργα υποδομών έχουν μπει σε μια ράγα (μεταξύ των οποίων και η υπογειοποιηση της Ποσειδώνος) κι ότι τέσπα θα το φέρει η θεά Τύχη όλα να γίνουν έτσι ώστε να ακολουθηθεί για τα έτη 0-5 πιστά το χρονοδιάγραμμα του επενδυτού (βλ. σελ. 468 – 476 του masterplan που έχεις στην κατοχή σου), προκειμένου το coastal front του Ellinikon να αποτελέσει το νεοφιλελεύθερον διαμάντι της Μεσογείου. Παρένθεση: μιλούμε πάντα για το παράκτιο που αποτέλεσε μέρος του ακινήτου όχι εξ αρχής (το 1995, όταν καταργήθηκε το αεροδρόμιο), αλλά μόνον επί βαρείας μνημονιακής κατοχής (επί Παπαδήμου, Ν. 4062 2012). Αλλά οχ, ξεφεύγω.

Ας εστιάσω γρήγορα γρήγορα στο νέο οικονομικής φύσεως θέμα που θέλω να μοιρασθώ μαζί σου.

Η ΑΠΟ 14/11/2014 Σύμβαση αναφέρει (βλ. άρθρο 9.8 – και δεν το άλλαξε αυτό η από 19/7/2016 Τροποποιητική (βλ. παράμετρο ανάπτυξης 1.2) ότι τα πρώτα 5 έτη πρέπει να διαθέσει η Lamda κονδύλια για έργα ύψους 1,07 δισ. (Σημ.: σαν έτος 0 θεωρείται το 2021, όταν κατέβαλε τα πρώτα 300 εκατομμύρια του τιμήματος). Φυσικά και δεν είναι δουλειά μου να σου πω ότι η Πειραιώς προαγόρασε (βλ. από Ιουλίου 2021 δημοσιεύματα) γραφεία 40.000 m2 στη Βουλιαγμένης. Όμως είναι σίγουρα δουλειά μου να σου πω ότι (βλ. από Απριλίου 2021 δημοσιεύματα) πήρε ένα δανειάκι η Lamda από τη Eurobank και την Πειραιώς ύψους 1,16 δισ. για τη φάση α’ του έργου κ.λπ. αντιπαράβαλε παρακαλώ με τα ως άνω 1,07 δισ. δανειάκι που, λέγω περαιτέρω, το πήρε την περίοδο που ήμεθα όλοι σίγουροι ότι δεν θα πουλά στον παραθαλάσσιο οικισμό οικόπεδα με φως, νερό, τηλέφωνο… Και γιατί άραγε είναι δουλειά μου να σου τα αναφέρω τα σχετικά με τις δανειοδοτήσεις;

Υπενθυμίζω. Προκειμένου η American Appraisal Hellas (εφεξής ΑΑΗ) να καταλήξει την 18/3/2014 στην παρούσα αξία των 560 εκατ. ευρώ για το 100% των μετοχών της Ελληνικό Α.Ε. (βάσει της οποίας έκανε το ΤΑΙΠΕΔ δεκτή την από 26/3/2014 2η προσφορά της Lamda 915 εκατ. σε βάθος δεκαετίας ή 576 εκατ. σε παρούσα αξία), τη συσχέτισε με το ρίσκο του επενδυτού. Ημιχρεοκοπημένη χώρα γαρ η Ελλάς…

Μεγάλο το ρίσκο της Lamda; Μικρό το τίμημα υπέρ του Δημοσίου. (Αλλά κινείται η οικονομία!..) Μικρό το ρίσκο της Lamda; Μεγάλο το τίμημα υπέρ του Δημοσίου. (Αλλά δεν κινείται η οικονομία.) Μάλιστα. Και ως τι πράγματος συνάρτηση εθεώρησε το επενδυτικό ρίσκο η ΑΑΗ; Μήπως ως συνάρτηση του εντελώς χαλαρού ως άνω χρονοδιαγράμματος, που μιλά για 25ετή ανάπτυξη; (Αντί για 10ετή, πες τραβηγμένο από τα μαλλιά 15ετή…) Όχι βεβαίως. Το θεώρησε ο διεθνούς φήμης εκτιμητικός οίκος ως συνάρτηση του πόσα ίδια κεφάλαια θα διαθέσει η Lamda και πόσα τραπεζικά δάνεια θα της χορηγηθούν!

ΑΣ ΕΙΝΑΙ ΟΜΩΣ κι έτσι, χατίρι δεν χαλάμε. Να δούμε λίγο (βλ. σελ. 138 – 142 της απορρήτου εκτιμήσεως της ΑΑΗ) τη φόρμουλα που χρησιμοποιήθηκε; Απόδοση επενδυτού (WACC) = 20% x equity (ίδια κεφάλαια) + 5% x debt (τραπεζικά δάνεια). Τι σημαίνει η εξισωσούλα; Πολλά τα ίδια κεφάλαια που θα βάλει η Lamda; Μεγάλο το ρίσκο της και άρα μικρό το τίμημα υπέρ του Δημοσίου. Πολλά τα τραπεζικά δάνεια που θα πάρει η Lamda; Μικρό το ρίσκο της και άρα μεγάλο το τίμημα υπέρ του Δημοσίου. Μάλιστα, μάλιστα.

Και προέβλεψε άραγε ο εκτιμητής ότι θα χρησιμοποιηθεί περισσότερο debt παρά equity; – διότι απ’ ό,τι φαίνεται εκεί καταλήγουμε σιγά σιγά… Όχι βεβαίως! Για να καταλήξει στη γνωστή εξωπραγματική απόδοση του περίπου 15% (η ΑΑΗ αναφέρει εσωτερικό ρυθμό αποδόσεως 15,32%, εγώ στην πραγματογνωμοσύνη αναφέρω συντελεστή προεξοφλήσεως κατά μέσον όρο 14,5% για τα 25 έτη που διαρκεί η κατασκευή), εθεώρησε περισσότερα ίδια κεφάλαια παρά τραπεζικά δάνεια σε μια αναλογία κατά μέσον όρο περίπου 2 προς 1. ΒΕΒΑΙΩΣ το ότι η ΑΑΗ δεν μύρισε σωστά τα νύχια της, τότε που κατακυρώθηκε ο (διαρκώς μεταβαλλόμενος ως προς τα πολεοδομικά, τα ιδιοκτησιακά κ.λπ.) διαγωνισμός, άρχισε να αποδεικνύεται ήδη λίγους μήνες πιο μετά, όταν η Σύμβαση επέτρεψε στον νικητή, θυμήσου, σ’ τα έχω γράψει, να χρησιμοποιήσει τουλάχιστον τρεις φορές περισσότερο χρέος απ’ ό,τι εισφορές μετόχων (κατόπιν εγγράφου αδείας του ΤΑΙΠΕΔ επιτρέπεται και πιο μεγάλος δανεισμός ακαθορίστως… )!… βλ. άρθρο 9.1 (ii). Δεν πειράζει όμως. Εγώ σου το βροντοφωνάζω τώρα ότι δεν είναι αργά να γίνουμε κι εμείς Κάλχαντες της Εκτιμητικής!

Και μάλιστα μπορούμε, χάρις στο απροκρυπτογραφικό exceloΙόφυλλο του εκτιμητικού οίκου (που μου το παρέδωσε μετά μυρίων βασάνων την 13/5/2015), να υπολογίσουμε κι εμείς τίμημα…

ΕΓΩ ΣΟΥ ΛΕΩ. Θες να κάνουμε συντηρητικές παραδοχές για να μην εκτεθούμε; Εντάξει. Έστω ο ελάχιστος δανεισμός που λέει η Σύμβαση: τρία το debt προς ένα το equity. Αυτό βγάζει 8,75% απόδοση για τον επενδυτή (=20% x 1/4 + 5% x 3/4). Αν αντικαταστήσουμε το 15% της ΑΑΗ με αυτό το κάπως πιο εύλογον 8,75% (να ξέρεις ότι όλα αυτά τα ελέγχεις κι από μόνη σου, διότι το excelόφυλλο στο ενεχείρισα μαζί με την πραγματογνωμοσύνη σε cd) βγαίνει τίμημα 2,15 δισ., 3,7 φορές πάνω από το συμφωνηθέν το 2014q Ναι. 3,7. Τι; Τι;… Ε όχι! Το να μη διαθέσει η Lamda ούτε ένα τόσο δα ίδιον κεφάλαιον, παρά μόνον να δανείζεται εις τον αιώνα τον άπαντα, ε, αυτό ας μην το διανοηθούμε καν. Διότι σ’ αυτήν την περίπτωση το excelόφυλλο δίδει τίμημα (με 5% απόδοση δηλαδή)… 7,5 δισ.! 13 φορές πάνω από το συμφωνηθέν το 2014 … Ναι, ΔΕΚΑΤΡΕΙΣ. Ε μα να είμεθα και λογικοί (1)!

ΑΓΑΠΗΤΗ ΕΙΣΑΓΓΕΛΙΑ του ΣΔΟΕ φρονώ ότι για να έχουν βρεθεί 30 βουλευτές του ΣΥΡΙΖΑ και να έχουν καταθέσει ολόκληρη ερώτηση στη Βουλή βασισμένοι στην αγιοβαλεντινιάτικη επιστολή μου προς εσέ (Εφ.Συν. , 14/2/2022), θα έφτασε αυτή και στα δικά σου τα αυτάκια. Ας μη βιασθώ όμως να σε ψέξω για απραξία. Προτιμώ να φαντασιώνομαι ότι αυτήν τη στιγμή το μελετάς το πράγμα και προσπαθείς να βρεις αν έχει (καν) διορισθεί ο περίφημος Σύμβουλος Υλοποιήσεως, που συμφώνως προς τη Σύμβαση (βλ. άρθρα 9.5 και 15.1) πρέπει να πιστοποιεί την οιανδήποτε αλλαγή στο λαμδέικο επιχειρηματικό πλάνο.

Ηδονίζομαι με τη σκέψη ότι ακόμη και να μην εμπιστεύεσαι πλήρως τις εκτιμητικές ικανότητες του κατά την Deal News της 24/12/2014 γραφικού τζαζίστα πραγματογνώμονά σου, θα έχεις ήδη συνειδητοποιήσει ότι όλα αυτά που σου αποκαλύπτω είναι πράγματα που τα ομολογούν τα ίδια τα έγγραφα του ΤΑΙΠΕΔ (που, ειρήσθω εν παρόδω, αν δεν ψηφιζόταν ο ΣΥΡΙΖΑ τον Ιανουάριο του ‘15 μάλλον ουδέποτε θα τα διαβάζαμε). Να φτάσω άραγε σε έκσταση σκεπτόμενος σε να την ψιθυρίζεις καταλλήλως κάάάποια στιγμή και την πολυπόθητη φρασούλα; «Η πώληση του δημοσίου ακινήτου του Ελληνικού αποτελεί τεράστιο έγκλημα οικονομικό. ΕΞΕΛΙΣΣΟΜΕΝΟ. ΣΥΝΕΧΩΣ».

ieidiseis.gr