Πώς μεταβιβάζονται τα ακίνητα με χρέη!

«Χέρι» σε μεγάλο ποσοστό των χρημάτων που θα εισπραχθούν από μια πώληση ακινήτου μπορεί να βάλει η Εφορία, σε περίπτωση που υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές.

Με νέα εγκύκλιο της ΑΑΔΕ, το Δημόσιο μπορεί να απαιτήσει έως και το 100% της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, εάν το τίμημα υπολείπεται του ύψους των ληξιπρόθεσμων οφειλών του φορολογουμένου. Αν το τίμημα είναι υψηλότερο, τότε η παρακράτηση μπορεί να φτάσει ακόμα και το 70%, απαλλάσσοντας τον φορολογούμενο από τα χρέη του, αφήνοντάς τον όμως μόλις με το 30% της αξίας του ακινήτου που μεταβιβάζει. Τα χρήματα εισπράττονται με την έκδοση της φορολογικής ενημερότητας, η οποία εκδίδεται πλέον ψηφιακά με λίγα «κλικ» και είναι απαραίτητη για τη μεταβίβαση του ακινήτου. Σύμφωνα με την εγκύκλιο, στην περίπτωση που αιτία χορήγησης του αποδεικτικού είναι η μεταβίβαση ακινήτου ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία με τίμημα, το ποσοστό παρακράτησης επί του τιμήματος, εφόσον το τίμημα δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, ορίζεται ως εξής:

α. Οταν ο αιτούμενος το αποδεικτικό έχει ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές, 70% επί του
τιμήματος και έως το ύψος των ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών. Οι βεβαιωμένες
ληξιπρόθεσμες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης που έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση δεν προσμετρούνται κατά τον υπολογισμό των ανωτέρω.

β. Οταν ο αιτούμενος το αποδεικτικό έχει συνολικές ληξιπρόθεσμες βασικές οφειλές άνω των 50.000 ευρώ σε καθεστώς αναστολής είσπραξης, ανεξαρτήτως τού αν έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση τμηματικής καταβολής, 50% επί του τιμήματος και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων οφειλών σε αναστολή είσπραξης, συμπεριλαμβανομένων των επιβαρύνσεων αυτών, ήτοι των προσαυξήσεων/τόκων και του προστίμου εκπρόθεσμης καταβολής. Αν υφίστανται οφειλές του αιτουμένου το αποδεικτικό ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία που εμπίπτουν και στις δύο παραπάνω περιπτώσεις, εφαρμόζονται σωρευτικά οι κανόνες παρακράτησης επί του τιμήματος ή επί της αντικειμενικής αξίας που ισχύουν για κάθε περίπτωση και μέχρι το 70% επί του τιμήματος ή επί της αντικειμενικής αξίας αντιστοίχως.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 1

Πότε η παρακράτηση υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας

Σε περίπτωση που φορολογούμενος ζητά την έκδοση αποδεικτικού ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία (πώληση ακινήτου) και έχει:

α. συνολικές ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές ύψους 70.000 ευρώ, οι οποίες αναλύονται σε -ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης ύψους 20.000 ευρώ και σε -λοιπές ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές ύψους 50.000 ευρώ, και

β. επιπλέον των ανωτέρω οφειλών υφίστανται ληξιπρόθεσμες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης ύψους (εκτός ρύθμισης) 45.000 ευρώ και -οι συνολικές ληξιπρόθεσμες βασικές οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης (εντός και εκτός
ρύθμισης) είναι άνω των 50.000 ευρώ, -οι λοιπές προϋποθέσεις αποδεικτικού ενημερότητας
πληρούνται, -η αντικειμενική αξία του ακινήτου που μεταβιβάζεται είναι 140.000 ευρώ,
-το δηλούμενο τίμημα ανέρχεται στο ποσό των 120.000 ευρώ, τότε… το ποσοστό παρακράτησης επί του αποδεικτικού ενημερότητας ορίζεται αθροιστικά και έως το 70% επί
του τιμήματος ως εξής:

-το 70% επί του τιμήματος, δηλαδή 84.000 ευρώ (το 70% των 120.000), και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών ή 50.000 ευρώ

-το 50% επί του τιμήματος, δηλαδή 60.000 ευρώ (το 50% των 120.000), και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων οφειλών σε καθεστώς αναστολής είσπραξης ή 65.000 ευρώ.
Αρα, το ποσό παρακράτησης ορίζεται στο ποσό του αθροίσματος (50.000 + 60.000 = 110.000 ευρώ) και έως το 70% επί του τιμήματος (ήτοι 84.000 ευρώ), επομένως το ποσό των 84.000 ευρώ. Επειδή το ποσό των 84.000 ευρώ δεν εξοφλεί τις συνολικές ληξιπρόθεσμες οφειλές (συνολικές ληξιπρόθεσμες οφειλές και συνολικές ληξιπρόθεσμες
οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης), ήτοι 115.000 ευρώ, και το τίμημα υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, τότε το ποσοστό παρακράτησης στη περίπτωση αυτή υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας, ως εξής:

-το 70% επί της αντικειμενικής, δηλαδή 98.000 ευρώ (το 70% των 140.000 ευρώ), και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών ή 50.000 ευρώ

-το 50% επί της αντικειμενικής αξίας, δηλαδή 140.000 ευρώ (το 50% των 140.000 ευρώ), και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων οφειλών σε καθεστώς αναστολής είσπραξης ή 65.000 ευρώ. Άρα, η παρακράτηση είναι η εξής: το ποσό του αθροίσματος (50.000 + 65.000 = 115.000 ευρώ) και έως το 70% επί της αντικειμενικής αξίας (το 70% των 140.000), δηλαδή το ποσό παρακράτησης επί του αποδεικτικού ενημερότητας ανέρχεται στα 98.000 ευρώ.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 2

Ο υπολογισμός παρακράτησης επί του τιμήματος

Φορολογούμενος ζητά την έκδοση αποδεικτικού ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία (πώληση ακινήτου). Ο φορολογούμενος έχει:

α. συνολικές ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές ύψους 70.000 ευρώ, οι οποίες αναλύονται σε -ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης ύψους 20.000 ευρώ και σε -λοιπές ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές ύψους 50.000 ευρώ

β. επιπλέον των ανωτέρω οφειλών, ληξιπρόθεσμες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης ύψους (εκτός ρύθμισης) 45.000 ευρώ, -οι συνολικές ληξιπρόθεσμες βασικές οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης (εντός και εκτός ρύθμισης) είναι άνω των 50.000 ευρώ, -οι λοιπές προϋποθέσεις αποδεικτικού ενημερότητας πληρούνται, -η αντικειμενική αξία του ακινήτου που μεταβιβάζεται είναι 100.000 ευρώ, -το δηλούμενο τίμημα ανέρχεται στο ποσό των 120.000 ευρώ.

Σε αυτή την περίπτωση, το ποσοστό παρακράτησης επί του αποδεικτικού ενημερότητας ορίζεται αθροιστικά και έως το 70% επί του τιμήματος ως εξής:

-το 70% επί του τιμήματος ή 84.000 ευρώ και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών ή 50.000 ευρώ

-το 50% επί του τιμήματος ή 60.000 ευρώ και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων οφειλών σε καθεστώς αναστολής είσπραξης ή 65.000 ευρώ. Επομένως, το συνολικό ποσό παρακράτησης ορίζεται στο ποσό του αθροίσματος (50.000 + 60.000 = 110.000 ευρώ) και έως το 70% επί του τιμήματος ή 84.000 ευρώ. Συνεπώς, το ποσό παρακράτησης επί του αποδεικτικού ενημερότητας ανέρχεται στα 84.000 ευρώ.