Το κόστος στέγασης ως αιτία οργής των ψηφοφόρων – Έλλειψη κατοικιών και αποτυχία του ελέγχου των ενοικίων

Η έλλειψη κατοικιών, προσιτών για κάθε βαλάντιο, είναι ένα πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι πόλεις σε όλη τη Ευρώπη. Το κόστος της στέγασης, είτε αφορά αγορά κατοικίας είτε ενοικίαση, έχει καταστεί σοβαρό πολιτικό πρόβλημα. Ο υπερτουρισμός, που αφαιρεί σπίτια από την αγορά είναι ένα θέμα. Αλλά δεν είναι μόνον αυτό.

Όπως επισημαίνει ο Economist, την περίοδο 2015-2025, οι μέσες τιμές κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά 60%. Ποσοστό που υπερβαίνει κατά πολύ τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Επίσης, σε πολλές περιοχές της Ευρώπης, τα ενοίκια καλύπτουν πολύ περισσότερο από το 40% των μέσων μισθών. Πρόκειται για όριο που υποδηλώνει ότι το κόστος στέγασης συνιστά βασική οικονομική δυσκολία. Και η Ελλάδα δεν αποτελεί εξαίρεση. Μάλλον, ένα πολύ κακό παράδειγμα.

Πλέον, η λύση της κοινωνικής κατοικίας έρχεται ως βασικό αίτημα. Πολύ μπροστά από επιδοματικές πολιτικής, τύπου επιδότηση ενοικίου.

Η αρνητική σχεδόν πρωτιά της Ελλάδας

Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών («Τιμές κατοικιών και ενοίκια στην Ελλάδα και την Ευρωπαϊκή Ένωση»), το 2025 η Ελλάδα κατέγραψε τη δεύτερη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενοικίων στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Κατέγραψε ρυθμό +10,1%, πίσω μόνο από την Κροατία. Στην Αθήνα, το μέσο ενοίκιο για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο αντιστοιχεί πλέον στο 70,2% του μέσου μηνιαίου μισθού. Για διαμέρισμα με δύο υπνοδωμάτια το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 93,6%.

Η ανάλυση διαπιστώνει ότι το κόστος στέγασης διαρκώς μεγαλώνει. Και μάλιστα σε μια περίοδο κατά την οποία οι τιμές κατοικιών και τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα.

Η έρευνα του ΚΕΦΙΜ

Τα στοιχεία της μελέτης αναφορικά με το κόστος στέγασης για το 2025, που βασίζονται σε δεδομένα από την Τράπεζα της Ελλάδας και τη Eurostat, είναι συντριπτικά για τη χώρα μας.

Στην Ευρώπη των «27», οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5,5% και τα ενοίκια κατά 3,2%. Η Ελλάδα κατέγραψε τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων στην ΕΕ, με +10,1%.

Όσον αφορά τα ενοίκια, τα τελευταία 25 χρόνια έχουν παρουσιάσει μεγάλη διακύμανση. Ισχυρή άνοδο πριν από την κρίση, βαθιά πτώση την περίοδο 2011–2018, στασιμότητα έως το 2021 και νέα έντονη άνοδο από το 2022. Επίσης, οι τιμές αγοράς κατοικιών στην Ελλάδα, και ιδιαίτερα στην Αθήνα, έχουν πλέον ξεπεράσει τα προ κρίσης επίπεδα. Κυρίως μετά την ταχεία ανάκαμψη από το 2017 και μετά.

Διαπιστώνει επίσης ότι η επιβάρυνση των νοικοκυριών στην Αθήνα από το κόστος στέγασης είναι δυσανάλογα υψηλή σε σχέση με τον μέσο όρο της ΕΕ. Ο πληθωρισμός στέγασης δε έχει φτάσει το 13,8%. Τα ενοίκια βρίσκονται σε ευρωπαϊκά επίπεδα, οι μισθοί παραμένουν αισθητά χαμηλότεροι. Για την ακρίβεια είναι οι δεύτεροι χαμηλότεροι μετά τους μισθούς στη Βουλγαρία.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του 2024, οι Έλληνες μαζί με τους Βούλγαρους, έχουν τους χαμηλότερους μέσους μισθούς στην Ευρώπη, οι οποίοι ανέρχονται στα 17.954 και 15.387 ευρώ αντίστοιχα βάσει των στοιχείων της Eurostat.

Κόστος στέγασης, ένα επείγον πολιτικό ζήτημα

Στην ανάλυση του Economist επισημαίνεται ότι πολλοί συνδέουν την άνοδο της ακροδεξιάς στην Ευρώπη με τη δυσκολία εύρεσης κατοικίας. Ειδικά για τους νέους. Το κόστος στέγασης έχει καταστεί επείγον πολιτικό ζήτημα.

Η Βαρκελώνη, μια πόλη γνωστή και για τον τουρισμό της, είναι χαρακτηριστικό παράδειγμα της κατάστασης που επικρατεί. Μιλώντας στον Economist o Ζάουμε Κορτές, που εργάζεται σε μεσιτικό γραφείο εξηγεί τι ακριβώς συμβαίνει.

Όταν η Bourgeois Fincas, η εταιρεία του, δημοσιεύει αγγελία ενοικίασης ενός διαμερίσματος στο διαδίκτυο, λαμβάνει 200 αιτήματα μέσα σε περίπου μία ώρα. Το  διαμέρισμα ενοικιάζεται μέσα σε μία ημέρα.  «Η αλλαγή είναι βάναυση». Η Bourgeois Fincas εδρεύει στην βόρεια από το γοτθικό κέντρο της πόλης και απευθύνεται συνήθως σε πιο βαριά πορτοφόλια. Συνήθως, οι νέοι ενοικιαστές είναι ψηφιακοί νομάδες. Ή ξένοι που αναζητούν ένα δεύτερο σπίτι στον ηλιόλουστο ευρωπαϊκό νότο.

ΑΘΗΝΑ ΑΚΙΝΗΤΑ (ΚΟΝΤΑΡΙΝΗΣ ΓΙΩΡΓΟΣ EUROKINISSI)

Ωστόσο ο ανταγωνισμός είναι επίσης σκληρός και στα πιο φτωχά σημεία πόλεων όπως η Μαδρίτη και η Βαρκελώνη. Η ζήτηση είναι τόσο μεγάλη, που πολλοί νοικιάζουν ακόμη και μεμονωμένα δωμάτια –ακόμη και με την ώρα. Αυτά απευθύνονται σε εργαζόμενους σε βάρδιες, για να έχουν κάπου να κοιμηθούν –επίσης σε βάρδιες.

Κόστος στέγασης και στεγαστική κρίση

Η Ευρωπαϊκή Ένωση ήδη μιλάει για στεγαστική κρίση και την τοποθετεί πλέον στην ατζέντα συνόδων κορυφής. Και από το 2024 απέκτησε Επίτροπο Στέγασης (εντάσσεται στο χαρτοφυλάκια της ενέργειας). Πλέον δεν μπορεί να κλείσει τα μάτια. Οι δημοσκοπήσεις στην Ισπανία και την Ολλανδία δείχνουν ότι το κόστος στέγασης είναι από τα βασικά θέματα που βάζουν ψηλά οι πολίτες.

Στόχος της ΕΕ είναι να τροποποιήσει τους κανόνες, ώστε να επιτρέψει να γίνουν περισσότερες δημόσιες επενδύσεις για τη στέγαση. Επίσης, να επιτρέψει στις κυβερνήσεις να περιορίσουν τα διαμερίσματα που διατίθενται για τουριστικούς λόγους. Το κύριο πρόβλημα είναι ότι το κόστος στέγασης (τιμές ενοικίων ή αγοράς κατοικίας) αυξάνεται σε όλη την Ευρώπη. Αυτό που διαφέρει είναι οι αγορές –και η κουλτούρα στέγασης από χώρα σε χώρα.

Ο Economist εξηγεί: Οι Γερμανοί τείνουν να νοικιάζουν τα σπίτια τους. Οι νότιοι και ανατολικοευρωπαίοι προτιμούν να αγοράζουν. Επίσης υπάρχει διαφορά στην προσφορά κοινωνικών κατοικιών. Κατοικιών δηλαδή που επιδοτούνται ή λειτουργούν από μη κερδοσκοπικούς οργανισμούς.

Στην Ολλανδία, αλλά και στην πόλη της Βιέννης, οι κοινωνικές κατοικίες αποτελούν το 30%. Στην Ισπανία είναι μόλις 3,4%. Στην Ελλάδα, σύμφωνα με στοιχεία από το Housing Europe, είναι ελάχιστα πάνω από το… 0%. Ο μέσος όρος της ΕΕ είναι 8%.

Αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης

Ωστόσο το κόστος στέγασης αυξάνεται σε όλη την Ευρώπη. Και είναι σύμπτωμα της αυξανόμενης αναντιστοιχίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Πουθενά η έλλειψη δεν είναι πιο έντονη από ό,τι στην Ισπανία. Η Τράπεζα της Ισπανίας εκτιμά ότι υπάρχει έλλειμμα 700.000 κατοικιών. Υπάρχουν 1,2 εκατομμύρια περισσότερα νοικοκυριά τώρα από ό,τι το 2021. Η μαζική μετανάστευσης έχει συμβάλει σε αυτό. Επίσης, έχουν αυξηθεί οι ξένοι που θέλουν να ζήσουν εκεί λόγω κλίματος. Αυτοί αποτελούν έως και το ένα πέμπτο των αγοραστών. Την ίδια ώρα, η Ισπανία κατασκευάζει λιγότερα από 90.000 σπίτια ετησίως.

Στη Γερμανία κατασκευάζονται μόνο περίπου τις μισές από τις 400.000 νέες οικιστικές μονάδες που οι οικονομολόγοι λένε ότι χρειάζεται κάθε χρόνο. Η Γαλλία θα ξεκινήσει περίπου 300.000 νέες κατοικίες φέτος. Χρειάζεται όμως 220.000.

Η μετανάστευση, εσωτερική και εξωτερική, είναι επίσης παράγοντας που αυξάνει το κόστος στέγασης. Το 2021, απογραφή στην Ισπανία διαπίστωσε ότι υπάρχουν 3,8 εκατομμύρια άδεια σπίτια, το 14% του συνόλου. Είναι  κυρίως σε κακή κατάσταση ή σε μικρές πόλεις ή χωριά. Εκεί λίγοι θέλουν να ζήσουν. Το ίδιο ισχύει και στην Ιταλία.

Επιβάλλοντας όρια στις τιμές ενοικίων

Πολλές κυβερνήσεις προσπαθούν να λύσουν το πρόβλημα με το κόστος στέγασης με τον έλεγχο των τιμών ενοικίων.

Στη Γερμανία είναι μακροχρόνια πρακτική. Στην Ολλανδία, όπου η λίστα αναμονής για κοινωνικές κατοικίες στο Άμστερνταμ είναι σχεδόν 11 χρόνια, η κυβέρνηση επέκτεινε τον έλεγχο στα ιδιωτικά ενοίκια το 2024. Στην Ισπανία το 2023, η κυβέρνηση Σάντσεθ ενέκρινε τον νόμο περί στέγασης. Αυτός επιτρέπει στις περιφερειακές και τοπικές κυβερνήσεις να περιορίσουν τις αυξήσεις ενοικίων. Στόχος να προστατευθούν οι περισσότερο αδύναμοι.

Στην Καταλονία, η περιφερειακή κυβέρνηση έχει εφαρμόσει ανώτατα όρια ενοικίων για το μεγαλύτερο μέρος της περιόδου από το 2020. Επίσης, έχει επιβάλει πρόσθετους κανονισμούς στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Το τα πρώτα δύο χρόνια πέτυχε μια μείωση 5% στα ενοίκια για όσους ήδη ήταν ενοικιαστές. Ταυτόχρονα όμως μειώθηκαν κατά 10% τα νέα συμβόλαια ενοικίασης. Σύμφωνα με τον Χοσέ Γκαρθία Μοντάλβο, του Πανεπιστημίου Pompeu Fabra στη Βαρκελώνη, «η ρύθμιση έχει δημιουργήσει αβεβαιότητα. Οι ιδιοκτήτες δεν ξέρουν τι να κάνουν», είπε στον Economist.

Στην Ολλανδία, επίσης, οι ιδιοκτήτες που δεν μπορούν να αυξήσουν την τιμή των ενοικίων, πωλούν τα διαμερίσματά τους. Με τον τρόπο αυτό, μειώνουν την προσφορά ενοικιαζόμενων κατοικιών. Και αυτό, αυξάνει το κόστος στέγασης για αυτούς με τα χαμηλά εισοδήματα.

Η Πορτογαλία επέλεξε τη μείωση της φορολογίας στα εισοδήματα από ενοίκια για μεσαίας αξίας ακίνητη, από 10 έως 25%, αν δεν ανεβάσουν τις τιμές. Η Ισπανία προσφέρει φορολογική ελάφρυνση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν αυξάνουν τα ενοίκια.

Γιατί χρειαζόμαστε περισσότερα σπίτια

Ο Economist επιμένει ότι η μόνη ουσιαστική λύση στο κόστος στέγασης είναι να χτιστούν περισσότερα σπίτια. Παρά το γεγονός ότι αυτό είναι πιο δύσκολο από όσο ακούγεται.

Η κυβέρνηση Σάντσεθ έχει ξεκινήσει ένα τετραετές σχέδιο 7 δισεκατομμυρίων ευρώ για κατασκευή δημόσιων κατοικιών. Οι περιφερειακές αρχές της Καταλονίας κάνουν παρόμοια σχέδια. Ωστόσο, καθώς οι δήμαρχοι και οι περιφερειακές κυβερνήσεις ελέγχουν το μεγαλύτερο μέρος της υπό ανάπτυξη γης, δημιουργείται ζήτημα αρμοδιοτήτων.

Στην Καταλονία μπορεί να χρειαστούν 12 χρόνια για να ληφθούν οι άδειες κατασκευής. Ένα σχέδιο νόμου για τη γη, το οποίο θα μείωνε τη γραφειοκρατία, δεν προχώρησε λόγω πολιτικών συγκρούσεων μεταξύ κυβέρνησης και αντιπολίτευσης.

Επίσης, στην Ευρώπη υπάρχει έλλειψη εργατών οικοδομών. Πολλοί έχουν στραφεί στον τουρισμό, ακόμη και ξένοι εργάτες που απασχολούνταν στις κατασκευές. Η κατασκευαστική βιομηχανία της ηπείρου είναι αναποτελεσματική, με πολλές μικρές και καθυστερημένες επιχειρήσεις. Ο πόλεμος στο Ιράν έχει αυξήσει το κόστος των οικοδομικών υλικών.

Γκρεμίζοντας εμπόδια

Οι κυβερνήσεις μόλις άρχισαν να αντιμετωπίζουν αυτό το εμπόδιο. Για να μειώσουν το κόστος, ένα έργο δημόσιας στέγασης στη Στοκχόλμη διαθέτει τυποποιημένα στοιχεία όπως κουζίνες. Το σχέδιο της κυβέρνησης Σάντσεθ περιλαμβάνει τη δαπάνη 1,3 δισεκατομμυρίων ευρώ από ευρωπαϊκά κεφάλαια για την αύξηση της βιομηχανικής παραγωγής μονάδων για την κατασκευή κατοικιών. Η κυβέρνηση της Πορτογαλίας σχεδιάζει μείωση του ΦΠΑ στις κατασκευές από 23% σε 6% για προσιτές κατοικίες.

Σε άλλες χώρες, οι κυβερνήσεις εξακολουθούν να επιλέγουν επιδοματικές πολιτικές για να αντιμετωπίσουν το κόστος στέγασης. Στη Γερμανία, οι δαπάνες για επιδόματα στέγασης για άτομα έχουν υπερβεί τις δαπάνες για νέα έργα στέγασης από το 2005. Τώρα είναι περίπου τέσσερις φορές υψηλότερες. Βραχυπρόθεσμα, οι επιδοτήσεις χωρίς κατασκευές μπορεί να ανακουφίσουν τους πονοκεφάλους ορισμένων ανθρώπων. Μακροπρόθεσμα, επιδεινώνουν το πρόβλημα.

Και αυτό οδηγεί ξανά σε επιδείνωση του προβλήματος και σε απογοήτευση τους πολίτες. Ο Economist το επισημαίνει ως εξής: «Για να κατανοήσετε την οργή των Ευρωπαίων ψηφοφόρων, ρίξτε μια ματιά σε τι πληρώνουν για ενοίκιο».

in.gr